Sytuację, przynajmniej w teorii, regulują dwa akty prawne:

•    ustawa z 15 grudnia 2000 r. o Spółdzielniach mieszkaniowych,

•    Prawo spółdzielcze z 16 września 1982 r.

Obecnie istnieje więc możliwość założenia mikroinstalacji systemu energii odnawialnej na dachu budynku wielorodzinnego przez inwestora, który zajmuje mieszkanie w takim obiekcie. Rzecz jednak polega na tym, iż byłoby to dla osoby wykładającej pieniądze na ten cel mało opłacalne.

Zwolennicy OZE, przynajmniej w naszym kraju, muszą być jednak optymistami, ażeby zachować swoje poparcie dla tych źródeł, czego nauczyły ich pokręcone losy ustawy o OZE, wokół której zresztą zawirowania wciąż trwają. Dlatego też czekają na dzień, w którym mieszkańcy spółdzielni i wspólnot będą mogli zakładać mikroinstalacje na budynkach i jeszcze mieć z tego zysk, bo na przykład działać będą w grupie.

W pierwszej kolejności należy zwrócić się do spółdzielni mieszkaniowej z zapytaniem, czy w budynkach przez nią administrowanych istnieją plany montażu urządzeń OZE. Zwykle spółdzielnie udzielą informacji, choć nie mają takiego obowiązku. Istnieje on wyłącznie w stosunku do jej członków. Termin odpowiedzi na pismo reguluje statut danej spółdzielni. Zwykle przyjmuje się 30 dni, a w sprawach zawiłych i w wyjątkowych okolicznościach jest możliwość przedłużenia go do dwóch miesięcy.

Gorzej, jeśli inwestor zaintesowany OZE nie jest członkiem takiej spółdzielni. Wówczas ta nie ma żadnego obowiązku udzielenia odpowiedzi na powyższe pytanie. I bardzo często tak właśnie robi.

Wtedy należy zaznaczyć, że wnioskowanie o odpowiedzi jest związane bezpośrednio z przysługującym osobie tytułem prawnym do lokalu. W takim przypadku spółdzielnia może ograniczyć swoją odpowiedź wyłącznie do budynku, w którym ten lokal jest położony. Zainteresowana osoba może jednak poprosić o podpisanie takiego pisma przez sąsiada lub znajomego, który posiada status członka spółdzielni. Tym sposobem uzyska szersze informacje, najprawdopodobniej w krótszym czasie.

Podsumowując tę kwestię – potencjalny prosument musi na wstępie zapoznać się także ze wszystkimi dokumentami regulującymi sprawę części wspólnych budynku, ich użytkowanie oraz wykorzystanie przez mieszkańców do indywidualnych celów. Informacje te znajdują się w statucie spółdzielni, a dostęp do nich jest bezpłatny.

Instalację OZE można montować jedynie na częściach wspólnych budynku, głównie na dachu, czasem też, choć znacznie rzadziej, na elewacjach. W małych spółdzielniach decyzję o udzieleniu pozwolenia inwestorowi na takie działanie podejmuje zwykle tylko zarząd, natomiast w dużych potrzebna jest jeszcze opinia administracji osiedla oraz pionu technicznego, nieraz także rady osiedla czy komitetu osiedlowego. Z reguły proces podejmowania decyzji zależy od wielkości spółdzielni – im ona większa, tym czas oczekiwania dłuższy.

Jeśli więc statut spółdzielni dopuszcza indywidualne użytkowanie części wspólnych, to wówczas następnym krokiem, który powinien zrobić prosument, jest wystąpienie do zarządu spółdzielni z pismem zawiadamiającym o planach budowy mikroinstalacji OZE.

Pismo takie musi zawierać:

•    projekt instalacji,
•    schemat z opisem,
•    kosztorys,
•    informację o potencjalnym miejscu zamontowania instalacji,
•    jej przeznaczeniu,
•    spodziewanych przebudowach istniejących w budynku sieci.

Im większa dokładność prosumenta na tym etapie, tym większe prawdopodobieństwo, że spółdzielnia nie będzie miała zbyt wielu dodatkowych pytań.

Częstą praktyką w spółdzielniach mieszkaniowych jest wynajem powierzchni dachu jej członkom lub osobom posiadającym lokal w danym budynku. Spółdzielnia może więc zawrzeć z prosumentem umowę wynajmu fragmentu dachu przeznaczonego na montaż mikroinstalacji OZE. Może się to jednak wiązać z odpłatnością, co ujemnie wpłynie na opłacalność inwestycji.

Gdy spółdzielnia wyrazi zgodę na zamontowanie instalacji OZE, z pewnością określi dokładne miejsce jej montażu, warunki techniczne systemu,  sposób jego użytkowania i koszty eksploatacji. Montaż musi się odbyć zgodnie z zasadami sztuki budowlanej, stąd przyszły prosument może oczekiwać, że spółdzielnia postawi dodatkowe wymagania, np. w zakresie certyfikacji instalatorów.

Co jednak zrobić w sytuacji, gdy kandydat na prosumenta spotka się z odmową wydania zgody na instalację mikrosystemu OZE?

Trzeba odwołać się do najważniejszgo organu spółdzielni, którym wcale nie jest zarząd, ale walne zgromadzenie jej wszystkich członków, o czym mówi art. 42 ustawy Prawo spółdzielcze. Zatem uchwała podjęta przez zgromadzenie, czyli przez samych członków spółdzielni, będzie wiązała zarząd. W ten sposób inwestor w OZE może zmienić niekorzystną dla siebie decyzję zarządu.

Rozpocząć należy od przygotowania projektu uchwały. Może on zawierać wyrażenie ogólnej zgody na montaż ogniw fotowoltaicznych lub kolektorów słonecznych na dachach budynków administrowanych przez spółdzielnie, albo dokładnie regulować zasady montażu takich instalacji. Uchwała nie musi precyzyjnie określać warunków i zasad udostępnienia części wspólnych na potrzeby takich instalacji. Wystarczający będzie zapis, że określenie szczegółowych warunków walne zgromadzenie przekazuje zarządowi spółdzielni. A ten zobowiązany będzie wykonać uchwałę walnego zgromadzenia, bowiem w tym zakresie podlega to kontroli rady nadzorczej.

Uchwała sprzeczna z postanowieniami statutu, dobrymi obyczajami lub godząca w interesy spółdzielni, jak również  mająca na celu pokrzywdzenie jej członka, może być zaskarżona do sądu, o czym również mówi art. 42 ustawy Prawo spółdzielcze. Każdy członek spółdzielni lub zarząd może wytoczyć powództwo o uchylenie uchwały. Czas na jego wniesienie jest ograniczony do sześciu tygodni od walnego zgromadzenia.

W przypadku samowolnego zamontowania instalacji na częściach wspólnych, w chwili powzięcia o tym informacji przez spółdzielnię, z pewnością zażąda ona jej usunięcia lub, w razie bezskutecznego upływu terminu, usunie ją samodzielnie. Próba ominięcia spółdzielni przy montażu mikrosystemu nie jest rozsądna także dlatego, że może ona obciążyć prosumenta kosztami usunięcia instalacji lub naprawy zniszczeń powstałych w wyniku niewłaściwego lub nieprawidłowego jej zamontowania.

Pełny tekst ustawy Prawo spółdzielcze, z którego zapisami potencjalny prosument – mieszkaniec budynku wielorodzinnego powinien się zapoznać, znajduje się pod tym linkiem.

Oprac. Ewa Grochowska

Teskt powstał na podstawie artykułu K. Perkowskiej, który został opublikowany na www.agropolska.pl. Cały artykuł tutaj.