Jeśli więc obszar oddziaływania twojego budynku obejmuje przylegającą posesję, jej właściciel staje się stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Taka sytuacja ma miejsce wtedy, gdy odległość między domem a sąsiednim terenem jest mniejsza niż 3 lub 4 m. Wówczas sąsiad może zostać uznany za stronę w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę.

Co to znaczy, że prawidłowe korzystanie z działki przez sąsiada może być zagrożone?

Jest w praktyce wiele sytuacji wypełniających tę nieostrą przecież kategorię prawną, jak np.:
- zasłonięcie dostępu światła słonecznego do nieruchomości sąsiada na skutek postawienia przez ciebie domu;
- hałas i drgania;
- zanieczyszczenie powietrza, gruntu i wody;
- gdy powstanie nowej nieruchomości będzie miało wpływ na zalewanie tych już istniejących przez wody opadowe;
- budowa może spowodować osuwiska gruntu.

Taki przyszły sąsiad (w jego własnym odczuciu zagrożony) może wówczas zaglądać do twoich akt, a także składać wnioski i zażalenia do sądów administracyjnych, gdy uzna, że twoja budowa przeszkadza mu w zagospodarowaniu i korzystaniu z własnej działki. I w praktyce może zablokować twoją budowę.

Jeśli więc stałeś się szczęśliwym posiadaczem działki, która jest np. wąska, nie projektuj na niej dworskiej rezydencji, która potrzebuje 3 razy takiej przestrzeni, bo możesz być pewny, że twój sąsiad zareaguje. I nie będzie to reakcja pozytywna.

Zgoda sąsiada może mieć wielkie znaczenie w wyjątkowych sytuacjach, gdy nie mając możliwości postawienia domu zgodnie z przepisami, będziesz się starał o zezwolenie na odstępstwo od przepisów. Gdy na przykład zechcesz postawić ścianę z oknami w odległości mniejszej niż 4 m od granicy działki.

W takim przypadku pozwolenie na budowę będzie się wiązało z urzędową analizą wszelkich okoliczności dotyczących zagospodarowania zarówno twojej, jak i sąsiedniej nieruchomości, a więc także stanowisko sąsiada w tej kwestii.

Ostateczną instancją powołaną do rozstrzygania takich sąsiedzkich sporów jest sąd administracyjny i należy błogosławić jego istnienie, gdyż należymy do narodu pieniaczy. A ów sąd ma narzędzia skutecznie owych pieniaczy odstraszających.

Może on bowiem uzależnić wstrzymanie budowy od tego, czy sąsiad zapłaci kaucję pieniężną na zabezpieczenie roszczeń inwestora z tego tytułu. To eliminuje tych, którzy sprzeciwiają się nowej budowie z błahych powodów.

Zgoda sąsiada może okazać się również konieczna, gdy:

- do twojej działki budowlanej prowadzi droga, która jest współwłasnością sąsiadów;
- gdy może ci to znacząco ułatwić prowadzenie inwestycji, jeśli np. przy wykonywaniu prac trzeba wejść na teren sąsiedniej nieruchomości.

W tym ostatnim przypadku bywa tak, że bezinteresownie złośliwy, a jakże, twój przyszły sąsiad zgody na wejście na jego teren nie wyrazi. Nie jesteś wówczas bezradny. Możesz złożyć wniosek do właściwego organu, który w terminie 14 dni od dnia wpłynięcia zostanie rozpatrzony. Wówczas zostaną urzędowo rozstrzygnięte zasady niezbędnego wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oraz warunki korzystania z niej.

Przed rozpoczęciem budowy, najlepiej już na etapie jej planowania, warto zapoznać się z ustawą Prawo budowlane, którego najnowszą wersję znaleźć można w Internetowym Systemie Aktów Prawnych.

Co zaś może się stać, gdy zawczasu nie zadbasz o to, ażeby twój sąsiad sprzyjał twojej budowie, można zobaczyć na poniższym filmiku, który publikujemy ku przestrodze tych nieskorych do liczenia się z sąsiadem.

Ewa Grochowska