Ten wybór ma kluczowe znaczenie. Dom i jego wnętrze można aranżować na wiele sposobów, natomiast błędy popełnione przy wyborze działki często nie dają się już naprawić.

Lokalizacja

Ten parametr ma duży wpływ na cenę działki. Generalnie – im jest ona bliżej centrum miasta, tym jest droższa. Grunty nieco oddalone od dużych miast są znacznie tańsze.

Biorąc pod uwagę położenie działki, sprawdź:
- czy w niedalekiej odległości nie ma obiektów, w których sąsiedztwie trudno ci będzie mieszkać, np. dymiących fabryk, wysypisk śmieci;
- jakie są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego dla tego miejsca. Koniecznie dowiedz się w urzędzie miasta lub gminy, czy za twoim potencjalnym płotem nie powstanie za kilka lat droga szybkiego ruchu, albo obiekt handlowy typu supermarket. Jeśli interesujące cię miejsce nie ma takiego miejscowego planu zagospodarowania, koniecznie wystąp do gminy o wydanie tzw. warunków zabudowy;
- jaki jest dojazd do działki? Czy dostaniesz się do niej drogą asfaltową, utwardzoną, czy drogą polną.

Plany zagospodarowania przestrzennego

Koniecznie zapoznaj się w miejscowym urzędzie z planem zagospodarowania przestrzennego dla miejsca, które chcesz wybrać na zamieszkanie. Plan taki określa precyzyjnie warunki zagospodarowania i zabudowy tego terenu, jak również tej konkretnej działki.

Jeśli teren nie jest jeszcze objęty planem zagospodarowania przestrzennego, wówczas wystąp do urzędu gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Tam też dowiedz się, czy wybrana działka jest rzeczywiście przeznaczona w planie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Dowiedz się, jakie są ograniczenia tej działki – linia zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometria dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy, układ połaci dachowych).

Ważne jest też sąsiedztwo, w jakim możesz zamieszkać – z pewnością nie będzie cię interesować postawienie domu w pobliżu np. oczyszczalni ścieków, linii kolejowej itp.

Wielkość działki

Minimalną wielkość działki ustal w zależności od tego, jaki dom chcesz wybudować - mały czy duży, parterowy czy piętrowy.

Pamiętaj, że przy budowaniu domu ograniczają cię minimalne odległości od granicy działki, czyli 4 metry do budynków zwróconych w stronę granicy działki ścianą z oknami lub drzwiami oraz 3 metry do ściany bez tych otworów.

Weź także pod uwagę, jaka jest odległość domu od drogi, usytuowanie śmietnika czy szamba. Rozejrzyj się wokół i sprawdź ilość i gęstość zieleni otaczającej działkę. To bardzo ważne – drzewa i krzewy potrafią chronić dom tak przed nadmiernym nagrzewaniem, jak i wychładzaniem, np. z powodu silnego wiatru.

Kształt działki

Powierzchnia najmniejsza, które weźmiesz pod uwagę planując zakup, powinna wynosić 600 m2. Mniejsze działki są o wiele trudniejsze do zabudowy, jeśli więc jest ona mniejsza niż 600 m2, weź pod uwagę budowę bliźniaka.

Działka wąska lub nieregularna jest jeszcze bardziej kłopotliwa. Gdy jest ona węższa niż 15 m, będzie bardzo trudno znaleźć na nią odpowiedni gotowy projekt domu jednorodzinnego.

W takiej sytuacji pomyśl o projekcie domu na indywidualne zlecenie, albo zdecyduj się na bliźniak. Zastanów się też, co najlepiej będzie pasować do tej nietypowej wielkości i kształtu działki, gdzie ulokować np. pompę ciepła, biologiczną oczyszczalnię ścieków, czy zbiornik na deszczówkę.

Jakość gruntu

Poznaj historię interesującej cię działki i dowiedz się, co w przeszłości się na niej znajdowało.

Jeśli nie jesteś w stanie tego zrobić – zleć badania gruntowe, które pokazują rodzaj gruntów i poziom wód gruntowych. Dzięki nim dowiesz się, jaka jest nośność podłoża i jego rodzaj.

Ta wiedza ma kapitalne znaczenie przy  projektowaniu fundamentów i pozwala uniknąć błędów projektowych lub wykonawczych, które mogłyby np. skutkować pękaniem ścian, czy nierównomiernym osiadaniem całego budynku.

Przybliżony koszt badań gruntowych - 3 odwierty na głębokość 3 m - to wydatek rzędu od 800 zł do 900 zł.

Jeśli podejrzewasz, że w obrębie działki gdzieś w gruncie znajduje się woda – tym bardziej zleć takie badania i gdy twoje przypuszczenie się potwierdzi, zaplanuj budowę niewielkiej studni. Woda stamtąd przyda się choćby do podlewania ogródka.

Ukształtowanie terenu

Najprostsza jest działka płaska, o łagodnym południowym nachyleniu. Poprzez takie ukształtowanie uzyskasz lepszy dostęp do promieni słonecznych, a co za tym idzie - zmniejszy się koszt ogrzewania domu.

Jeśli działka charakteryzuje się znacznym spadkiem terenu, prawdopodobnie będziesz zmuszony zlecić indywidualne projektowanie domu jednorodzinnego. W tym przypadku również absolutnie konieczne stają się badania gruntowe.

Z kolei, gdy działka leży w zagłębieniu terenu – może czekać cię walka z zalewaniem wodami opadowymi.

Ukształtowanie działki, a potem jej zagospodarowanie, w tym zaprojektowanie zieleni, może znacząco wpłynąć na energooszczędność domu, zapewniając ochronę przed wiatrami (wychłodzenie budynku), czy słońcem (przegrzanie budynku). Jeśli kupimy działkę za małą lub za wąską, to tracimy możliwości manewru z obsadzaniem zielenią, mogą więc robić się przeciągi itp.

Uzbrojenie działki

Wybrana przez ciebie działka musi posiadać dostęp do prądu, wody oraz odprowadzania ścieków.

Nie ulegnij wrażeniu, że nie będzie problemu z przyłączeniem np. prądu, bo przy drodze jest słup z linią energetyczną. Pierwszą formalnością, którą musisz bezwzględnie załatwić z zakładem energetycznym oraz wodociągami, jest potwierdzenie pisemne o tzw. gotowości na przyłączenie i jego warunki techniczne .

Działka nieuzbrojona jest z reguły tańsza, przelicz jednak, ile będzie kosztowało jej uzbrojenie.

Dojazd drogą publiczną

Każda działka budowlana musi posiadać drogę dojazdową, najlepiej publiczną W przeciwnym przypadku - jeśli prowadzi przez czyjąś ziemię – trzeba ustanowić tzw. służebność drogi koniecznej z właścicielem, spisując akt notarialny.

Następnie informacja o służebności zostaje zapisana w księdze wieczystej działki. Jeśli nie osiągniesz porozumienia, wówczas trzeba zdać się na decyzję sądu.
Warto także dopytać sąsiadów o stan utrzymywana tej drogi podczas zimy oraz o jej ruchliwość.

Komunikacja i usługi

Sprawdź, jak wygląda dostęp do komunikacji publicznej w pobliżu przyszłej działki Od tego zależy, czy będziesz skazany tylko na swój samochód i np. codzienne dowożenie dzieci do szkoły, czy też będziesz miał alternatywę w postaci autobusu lub pociągu. To wszystko będzie miało wpływ na stan twoich domowych finansów.

Zorientuj się, jakie obiekty infrastruktury publicznej są dostępne w pobliżu działki - gdzie znajduje się najbliższe przedszkole, szkoła podstawowa i gimnazjum, jeśli masz zamieszkać w przyszłym domu jednorodzinnym razem z małymi dziećmi. Znajdź najbliższy sklep. Jeśli jest bardzo daleko, czekają cię ciągłe dojazdy samochodem po nawet najdrobniejsze zakupy.

Oprac. Ewa Grochowska